Immobilieninvestoren

Wie arbeiten die Investoren von Immobilien?

(Real Estate Investors)? - Unsere Definition

Grundsätzlich ist das Investieren in Immobilien der Grundstein vieler vermögender Menschen und Firmen in Deutschland, da diese zum einen den Leverage Effekt und die langfristige Wertentwicklung von Immobilien nutzen, da diese sich in etwa proportional zu der Inflation entwickeln.

Der Leverage Effekt (Hebeleffekt) bewirkt, dass die Eigenkapitalrendite des Investors erheblich gesteigert wird.

Setzen Sie z.B. nur 20 % des Kaufpreises als Eigenkapital ein und erwirtschaftet die Immobilie 5 % Rendite / Jahr, beträgt Ihre Eigenkapitalrendite 25% / Jahr.

Ein Beispiel

Sie kaufen ein Mehrfamilienhaus für 5 Mio. Euro, mit einer Miethöhe von 350.000,00 Euro / Jahr, welches einer Rendite in Höhe von 7 % entspricht. Wenn Sie jedoch nur 20 % des Kaufpreises, also 1 Mio. Euro, für den Immobilienkauf eingesetzt haben, da Ihnen ihre Bank 80 % des Kaufpreises in Form eines Kredites gewährt hat, erwirtschaften Sie auf die eingesetzten 1 Mio. Euro eben 35 % Rendite / Jahr.

In keinem anderen Segment geben die Banken den Kunden bis zu 100% des Kaufpreises für die zu erwerbende Immobilie,  da das Risiko für die Banken sehr gering ist das an den Kunden vergebene Geld zu verlieren, da sich Immobilien eben immer wieder verkaufen lässt.

Ebenso bestehen die Banken darauf sich in das Grundbuch der Immobilie mit einer sogenannten Grundschuld eintragen zu können, um die Immobilie über eine Zwangsversteigerung verkaufen zu können, falls der Kunde die Rate (Zins und Tilgung) an die Bank, aus welchen Gründen auch immer, nicht überweist.

Zu den wichtigsten Aufgaben eines Immobilieninvestors zählen ..

Bedarfsanalyse

Egal, ob der Investor einen Supermarkt, ein ShoppingCenter oder ein Pflegeheim bauen möchte, das A und O ist zu wissen, ob eine derartige Immobilie an diesem Standort auch Erfolg haben wird.

Grundstückssuche

Wenn der Bedarf erkannt ist, muss noch ein Grundstück gefunden werden. Hierzu fährt man in das Zielgebiet und schaut sich nach freien Grundstücken um und spricht die Nachbarn an, um zu erfahren, wer der Eigentümer ist. Selbstverständlich trifft man sich mit örtlichen Immobilienmaklern und spricht auch mit der Wirtschaftsförderung der Gemeinde, um entsprechende Grundstücke ausfindig machen zu können.

Projektkalkulation

Um vor dem Ankauf des Grundstückes die Risiken und die Chancen des Projektes in Bezug auf die Investition und den möglichen Gewinn überschauen zu können, ist eine Kalkulation unerlässlich. Eine Kalkulation beinhaltet folgende Positionen: Grundstückskaufpreis, Notar- und Gerichtskosten, Maklerkosten, Abbruchkosten, Erschließungskosten, Baukosten, Baunebenkosten (Honorare für Architekten und Ingenieure, Behördengebühren, Gutachten etc.), die Kosten des Vertriebes der Immobilie sowie die Kosten der Zwischenfinanzierung. Die voraussichtlichen Mieteinnahmen und die marktgerechte Rendite, um den Kaufpreis und somit den Gewinn ermitteln zu können.

Due Dilligance

Dies beinhaltet die technische, wirtschaftliche und rechtliche Prüfung und Beurteilung eines Immobilienprojektes.

Vergabe an den Bauunternehmer

Viele Immobilieninvestoren errichten ihre Immobilie mit einem sogenannten Generalunternehmer, welcher viele Gewerke mit eigenen Mitarbeitern erbringt, aber auch viele Gewerbe über andere Unternehmen erbringen lässt. Der Vorteil für den Immobilieninvestor ist, dass er einen Ansprechpartner hat und auch nur ein Unternehmen, welches gegenüber dem Investor haftet. Gegenüber der Vergabe jedes einzelnen Gewerkes ist die Beauftragung eines Generalunternehmers ca. 10% teurer.

Bauüberwachung

Entweder fährt ein Bauingenieur oder Architekt des Immobilieninvestors regelmäßig zu den Baustellen und kontrolliert den Baufortschritt und die Bauqualität des Generalunternehmers oder der Investor beauftragt ein externes Ingenieur- oder Architekturbüro.

Abnahme des Gebäudes

Sobald das Gebäude von dem Bauunternehmer bezugsfertig hergestellt wurde, fordert er den Immobilieninvestor (Eigentümer) auf das Gebäude formell abzunehmen, um die Übergabe dokumentieren zu können. Hierzu kommen beide Parteien zu einem festgelegten Termin auf der Baustelle zusammen und begehen jeden Raum der Immobilie und halten festgestellt Mängel in einem Übergabeprotokoll schriftlich fest.

Wichtige Begriffe kurz erklärt

Grundbuch

Für jede Immobilie gibt es in Deutschland ein eigenes Grundbuch, welches bei den Amtsgerichten des Standortes des Grundstückes geführt werden. Darin aufgeführt ist der Eigentümer, die Flurstücknummer des Grundstückes und evtl die Grundschulden zugunsten der Bak sowie evtl. Grunddienstbarkeiten.

Grundschuld

Die Bank gibt Ihnen den hohen Kaufpreis für die Immobilie nur, dann dies in das Grundbuch auch eine Grundschuld eintragen kann. Wenn Sie die Raten an die Bank nicht mehr bezahlen können, hat die Bank das Recht die Immobilie in einer Zwangsversteigerung zu verkaufen, um das Ihnen geliehene Geld auch wieder zurück zu bekommen.

Tilgung

Beträgt die Tilgung lt. Ihres Kreditvertrage mit der Bank z.B. 1.000,00 Euro/Monat, so bedeutet dies, dass Sie gegenüber der Bank den Ihnen geliehenen Kreditbetrag um eben 1.000,00 Euro/Monat reduzieren.

Forward Darlehen

Wenn Sie  der Meinung sind, dass die Bauzinsen zukünftig wieder steigen, dann können Sie sich jetzt schon die

Vorfälligkeitsentschädigung

Wenn Ihr Kreditvertrag mit der Bank z.B. auf 10 Jahre festgeschrieben ist, Sie jedoch bereits nach 7 Jahren den Vertrag kündigen wollen, dann hat die Bank das Recht von Ihnen eine Vorfälligkeitsentschädigung zu verlangen, da der Bank für 3 Jahre Ihre Zinszahlungen entgehen.

Zinsbindung

In der Regel beträgt diese 10 - 20 Jahre.

Bereits nach 10 Jahren haben Sie jedoch das gesetzliche Recht den Immobilienkredit zu kündigen ohne dafür eine sogn. Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen.

Grunderwerbsteuer

Dies fällt einmalig an, wenn Sie eine Immobile kaufen.

Diese beträgt je nach Bundesland zwischen 5,0 % und 6,5 %

Grundsteuer

Dies fällt fortlaufend jedes Jahr an.

In der Regel beträgt diese für eine Wohnung ca. 200 Euro/Jahr, für ein Einfamilienhaus 400,00 Euro pro Jahr und für ein Wohn- und Geschäftshaus schnell 10.000,00 bis 20.000,00 Euro pro Jahr.

Notar- und Gerichtskosten

Beim Kauf einer Immobilie ist es zwingend vorgeschrieben, dass Sie den Kaufvertrag bei einem Notar beurkunden. Hierfür nimmt der Notar in der Regel eine gesetzlich festgeschriebene Notargebühr in Höhe von ca. 0,5% bis ca. 1,0% des Kaufpreises. Das Gericht erhebt i.d.R. gleich hohe Gebühren für das Eintragen der Auflassungsvormerkung, Löschen des bisherigen Eigentümers, Löschen der bisherigen Grundschulden, Eintragen des neuen Eigentümers, Eintragen der neuen Grundschulden etc.

Auflassungsvormerkung

Diese dient Ihrer Sicherheit, damit der Verkäufer die Immobilie z.B. am gleichen Tag bei einem anderen Notar nicht noch einmal an eine andere Person verkauft.

Notarieller Kaufvertrag

In Deutschland ist es zwingend erforderlich, dass ein Notar den Kaufvertrag über eine Immobilie entwirft, den beiden Parteien zusendet und beurkundet. Diese Kosten in der Regel ca. 0,5% bis 1,0% des Immobilienkaufvertrages.

Dienstbarkeit

Im Grundbuch können sogn. Dienstbarkeiten eingetragen werden, wenn z.B. Nachbarn regeln möchten, dass der eine Nachbar über das Grundstück eines anderen Nachbarn fahren und gehen darf, um zu seinem Grundstück zu kommen.

Baulast

Im Gegensatz zur Dienstbarkeit kann die Baulast ebenfalls ein Geh- und Fahrrecht über ein Grundstück regeln, wird jedoch gegenüber dem Bauordnungsamt abgegeben, da diese diese für erforderlich hält.

Altlastenauszug

In diesem sind mögliche Altlasten aufgeführt, welchen den Behörden bekannt sind. Dies kann sein, wenn auf dem Grundstück früher z.B. eine Tankstelle gelegen war.

Expose

In einem Expose fasst der Anbieter sämtliche Fakten zu dem Objekt zusammen wie z.B. die Größe des Gebäudes, die Größe des Grundstückes, das Baujahr, das Alter der Heizungsanlage, die Art der Fassade (Putzfassade oder Klinkerfassade), den Energieverbrauch etc.